ПОКУПКА КВАРТИРЫ В ГЕРМАНИИ

 

ПОКУПКА КВАРТИРЫ В ГЕРМАНИИ

ПОКУПКА КВАРТИРЫ В ГЕРМАНИИ, СДАННОЙ В АРЕНДУ. НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ?

По статистике всего 43% жителей Германии проживают в собственном жилье. В Берлине в собственности около 14% квартир, в Гамбурге - 23%, в Баварии – 51%. Остальные снимают жилье в аренду. Это связано с тем, что многие немцы не хотят себя привязывать к какому-то месту на 20-30 лет (взяв кредит а банке), когда работа сегодня может быть в одном городе, а завтра в другом. Но рост цен на квадратные метры заставляет жителей Германии думать по-другому и приобретать недвижимость в собственность. Такие квартиры стоят на 10-15% дешевле пустующих квартир, поэтому являются привлекательными для покупки.

Купить недвижимость в Германии

Если вы решили купить квартиру в Германии, сданную в аренду (Kapitalanlage), нужно учитывать ряд нюансов:

1. Изучить историю арендатора
Нужно получить информацию от бывшего владельца о порядочности съемщика и стабильности поступления платежей. Если оплата была нерегулярной, то в будущем могут быть проблемы. При задержке арендной платы на 2 месяца должника можно выселить. Если добровольно он этого не сделает, то выселение через суд займет время и средства. В договоре купли-продажи продавец обязан подтвердить отсутствие задолженностей со стороны арендатора и регулярность внесения им платежей.

2. Посмотреть договор аренды
Если арендатор живет в квартире давно, и у него составлен старый договор аренды, то может быть низкая ставка арендной платы. Согласно немецкому законодательству, повышать ставки можно до уровня средних арендных плат (Mietspiegel) на идентичное жилье. Повышение не должно превышать 20% в течение 3 лет. В городах или районах, где нехватка доступного жилья, – на 15% за 3 года.

3. Просмотр квартир с арендаторами перед покупкой
Просмотр квартир в Германии, сданных в аренду, невозможен. Как мы уже говорили, права арендаторов защищены немецким законодательством. Арендаторы вправе никого в квартиру не впускать за исключением самого владельца. И то не чаще 3 раз в год по предварительному согласованию. В очень редких случаях просмотр все-таки возможен при предварительном согласовании в письменной форме даты и времени просмотра, а также получении разрешения арендатора.

4. Расторжение договора аренды
Почти все договоры аренды в Германии заключаются на неограниченный срок с правом расторжения согласно законодательству. Арендатор проживает в квартире так долго, сколько ему пожелается, если владелец недвижимости не решит использовать ее для собственного проживания. В случае необходимости выселения арендатора, владелец должен направить в его адрес специальное письмо с уведомлением, в котором он информирует арендатора о своих намерениях лично проживать в квартире и просит его покинуть квартиру в течение определенного срока. Если арендатор проживает в квартире менее 8 лет, то срок на выселение 3 месяца. Если же арендатор проживает в квартире более 8 лет, то на выселение ему дается 9 месяцев. ⠀

5. Выплаты арендатору за выселение
Если вам необходимо перепродать недвижимость в Германии по более высокой цене, вы можете предложить арендатору выплату. Заключается договор между владельцем и арендатором. В течение определенного срока арендатор выселяется, за что получает от владельца компенсацию. Ее размер зависит от личных договоренностей. В моей практике сумма компенсации за двухкомнатную квартиру составляла от 7.000 до 30.000€. Стоит отметить, что выселение арендатора, который регулярную вносит арендную плату, возможно только для личного проживания владельца или его родственников. ⠀
Просто так выгнать арендатора нельзя!
Если владелец квартиры хочет использовать ее для собственного проживания, то ему нужно доказать эту потребность (Eigenbedarf). Процесс этот довольно сложный, особенно, если владелец – иностранец. ⠀
Мы рекомендуем приобретать недвижимость без арендаторов. Но если вы все-таки хотите приобрести квартиру с арендатором, то лучше всего обратиться за поддержкой к специалисту.

Если у Вас есть вопросы или Вам интересна более детальная информация по теме, покупка квартиры в Германии сданной в аренду, пишите пожалуйста на нашу почту: info@callidus-invest.com или позвоните по телефону:

Звонки по Германии: +49 152 3369 8502
Звонки по России: +7 495 018 89 57